Amortering och amorteringskrav – vad gäller?

Amortering innebär att du betalar av på ditt bolån utöver räntan. Hur mycket du måste amortera styrs av amorteringskravet – en lag som regleras av din belåningsgrad. Från den 1 april 2026 gäller nya regler: det skärpta amorteringskravet har slopats och bolånetaket har höjts från 85 till 90 procent. Här går vi igenom vad amortering är, hur kravet beräknas och vad förändringarna innebär för dig.

Vad är amortering?

Amortering är de regelbundna avbetalningar du gör för att minska det utestående beloppet på ditt bolån. Varje amortering sänker din skuld – och därmed också dina framtida räntekostnader. Till skillnad från räntan, som är kostnaden för att låna, är amorteringen en återbetalning av själva lånebeloppet.

Din amortering påverkar direkt din belåningsgrad – det vill säga förhållandet mellan lånebeloppet och bostadens marknadsvärde. Ju mer du amorterar, desto lägre belåningsgrad och desto starkare ekonomisk ställning.

Amorteringskravet – reglerna från 1 april 2026

Amorteringskravet baseras uteslutande på belåningsgraden. Det skärpta amorteringskravet – den extra procent som sedan 2018 gällde för den med lån över 4,5 gånger sin bruttoinkomst – är borttaget. Nu gäller:

– Under 50 % belåningsgrad: inget amorteringskrav enligt lag. Banken kan ändå kräva amortering i sin individuella bedömning.
– 50–70 % belåningsgrad: amorteringskrav på minst 1 % av lånebeloppet per år.
– Över 70 % belåningsgrad: amorteringskrav på minst 2 % av lånebeloppet per år.

Det maximala amorteringskravet är därmed 2 % per år – oavsett inkomst. Det skärpta kravet på ytterligare 1 % för högt skuldsatta hushåll gäller inte längre.

Räkneexempel på amorteringskrav

Exempel 1: Du köper en bostad för 3 000 000 kronor och lånar 2 400 000 kronor. Din belåningsgrad är 80 %. Amorteringskravet är 2 % av 2 400 000 kr = 48 000 kr per år, eller 4 000 kr per månad.

Exempel 2: Du köper en bostad för 2 500 000 kronor och lånar 1 500 000 kronor. Din belåningsgrad är 60 %. Amorteringskravet är 1 % av 1 500 000 kr = 15 000 kr per år, eller 1 250 kr per månad.

Vad innebär det slopade skärpta amorteringskravet?

Sedan 2018 gällde ett extra amorteringskrav på 1 % för hushåll med bolån som översteg 4,5 gånger den samlade bruttoinkomsten. Det innebar att många bolånetagare amorterade 3 % per år – 2 % för belåningsgraden och 1 % för skuldkvoten.

Det skärpta kravet är nu borttaget. Den som tidigare amorterade 3 % behöver från april 2026 bara amortera 2 %. För ett bolån på 3 000 000 kronor innebär det en sänkning med 30 000 kronor per år – eller 2 500 kronor per månad.

Höjt bolånetak – kontantinsatsen sänks

Bolånetaket – den maximalt tillåtna belåningsgraden vid ett nytt bostadsköp – har höjts från 85 till 90 procent. Det innebär att kontantinsatsen sänkts från 15 till 10 procent av bostadens pris.

Exempel: För en bostad värd 3 000 000 kronor krävdes tidigare en kontantinsats på 450 000 kronor. Med de nya reglerna räcker 300 000 kronor.

Tilläggslån för renovering – nytt tak på 80 procent

En viktig förändring är att möjligheten att utöka befintligt bolån – ett så kallat tilläggslån – nu begränsas. Det maximala bolånet vid tilläggslån sätts till 80 procent av bostadens värde, jämfört med tidigare 85 procent.

En ny tröghetsregel innebär dessutom att bostaden bara kan omvärderas för utökat låneutrymme en gång vart femte år. Den som planerar att finansiera en renovering med utökat bolån behöver ta hänsyn till dessa begränsningar.

Tillfällig amorteringsbefrielse

Banker kan i enskilda fall bevilja amorteringsfrihet vid ekonomiska svårigheter – till exempel vid sjukdom, arbetslöshet eller dödsfall i hushållet. Detta prövas alltid individuellt av banken och kräver en ansökan. Amorteringsfrihet är inte en rättighet, men ett verktyg som finns tillgängligt vid särskilda omständigheter.

FAQ – Vanliga frågor om amortering

Vad är skillnaden mellan amortering och ränta?
Räntan är kostnaden för att ha lånet – du betalar den löpande utan att skulden minskar. Amorteringen är återbetalning av själva lånebeloppet. Varje amortering sänker din skuld och minskar därmed framtida räntekostnader.

Hur räknar jag ut mitt amorteringskrav?
Dela ditt bolån med bostadens marknadsvärde för att få din belåningsgrad. Överstiger den 70 % är kravet 2 % av lånebeloppet per år. Är den mellan 50 och 70 % är kravet 1 % per år. Under 50 % finns inget lagkadgt krav.

Vad hände med det skärpta amorteringskravet?
Det skärpta amorteringskravet – det extra krav på 1 % som gällde för lån över 4,5 gånger hushållets bruttoinkomst – slopades den 1 april 2026. Det maximala amorteringskravet är nu 2 % per år, oavsett inkomst.

Kan jag sänka mitt amorteringskrav?
Ja. Om din belåningsgrad sjunker under 70 % sänks kravet från 2 till 1 % per år. Sjunker den under 50 % försvinner kravet helt. Det kan ske genom amorteringar eller via en omvärdering av bostaden om dess marknadsvärde har stigit – men omvärdering för utökat låneutrymme kan bara göras vart femte år.

Vad händer om jag höjer mitt bolån?
Om du utökar bolånet beräknas amorteringskravet på det nya totala lånebeloppet. Från april 2026 begränsas tilläggslån till maximalt 80 % av bostadens värde, och omvärdering för att frigöra låneutrymme kan göras max en gång vart femte år.

Kan jag få amorteringsfrihet?
Banker kan bevilja tillfällig amorteringsfrihet vid ekonomiska svårigheter som sjukdom eller arbetslöshet. Det prövas individuellt. Amorteringsfrihet innebär inte att skulden försvinner – den stannar på samma nivå under befrielsen.

Är amortering avdragsgillt i deklarationen?
Nej. Amorteringen är inte avdragsgill – den är en återbetalning av skuld, inte en kostnad. Ränteutgifterna är däremot avdragsgilla med 30 % upp till 100 000 kronor per år.

Vill du veta vad din bostad är värd och hur en försäljning påverkar din belåningsgrad? Boka en kostnadsfri värdering med en av våra mäklare.