Att sälja en bostadsrätt eller fastighet som ingår i ett dödsbo innebär en rad viktiga steg och formella krav. Det är ofta en praktiskt och känslomässigt krävande situation, särskilt när försäljningen sker i samband med att en nära anhörig gått bort. Hos Widerlöv hjälper vi dig att navigera genom hela processen – från bouppteckning till försäljning – med omtanke, tydlighet och juridisk trygghet. I den här guiden får du veta vad som är viktigt att tänka på för att försäljningen av dödsboet ska bli så smidig och korrekt som möjligt.
1. Bouppteckning – grunden för att sälja en fastighet från dödsbo
Innan en fastighet eller bostadsrätt kan säljas från ett dödsbo måste en bouppteckning upprättas. Bouppteckningen är ett dokument som redovisar den avlidnes tillgångar och skulder samt vilka som är dödsbodelägare, det vill säga de som har rätt till arvet. Bouppteckningen fungerar som dödsboets legitimation och måste vara klar och registrerad innan försäljningen kan genomföras.
Det är rekommenderat att alltid anlita professionell hjälp för att upprätta bouppteckningen, till exempel genom en jurist eller begravningsbyrå, för att säkerställa att allt går rätt till. När bouppteckningen är registrerad hos Skatteverket kan dödsbodelägarna påbörja försäljningen av bostaden.
2. Varför är en bouppteckning viktig vid försäljning av bostad från ett dödsbo?
En bouppteckning är nödvändig för att kunna ingå köpeavtal vid en försäljning från ett dödsbo. Den visar vilka som har rätt att företräda dödsboet och teckna avtal. För att slutföra försäljningen krävs att bouppteckningen är registrerad hos Skatteverket, vilket vanligtvis är ett villkor i köpeavtalet.
3. Upprättad vs. registrerad bouppteckning – vad är skillnaden?
– Upprättad bouppteckning: Detta är när bouppteckningen är färdigställd och undertecknad av bouppgivaren och två förrättningsmän. Den är redo att skickas till Skatteverket för registrering.
– Registrerad bouppteckning: En bouppteckning som har granskats och godkänts av Skatteverket, vilket gör den juridiskt giltig och möjliggör att bostadsaffären kan slutföras.
4. Fullmakt för dödsbodelägare som inte kan närvara vid försäljningen
Vid försäljning av en fastighet eller bostadsrätt från ett dödsbo krävs att alla dödsbodelägare undertecknar köpehandlingarna. Om en eller flera dödsbodelägare inte kan närvara kan de ge fullmakt till någon som företräder dem. Fullmakten måste vara skriftlig och korrekt utformad, och vi på Widerlöv hjälper gärna till att upprätta den.
Bra att veta: På grund av penningtvättslagen måste mäklaren genomföra en kundkännedomskontroll, som inkluderar ID-kontroll av samtliga dödsbodelägare.
5. Boutredningsman – när det behövs extra stöd
Om det finns oenigheter bland dödsbodelägarna eller andra praktiska hinder, kan en boutredningsman utses av tingsrätten för att företräda dödsboet. Boutredningsmannen hanterar bland annat försäljning av fastigheter eller bostadsrätter och ser till att arvskiftet sker på ett rättvist och korrekt sätt.
Om en boutredningsman är utsedd är det denne som företräder dödsboet vid försäljningen, och vi som mäklare behöver då endast genomföra en kundkännedomskontroll på boutredningsmannen.
6. Friskrivningsklausul – minska ansvaret för dolda fel
Vid försäljning av en bostad från ett dödsbo är det vanligt att använda en friskrivningsklausul för att begränsa dödsboets ansvar för dolda fel. Detta kan vara särskilt viktigt om dödsbodelägarna har begränsad kännedom om bostadens skick. En friskrivningsklausul kan dock påverka slutpriset, eftersom köparen får ett minskat skydd.
Det är viktigt att diskutera friskrivningsklausulen med din mäklare för att förstå dess konsekvenser och säkerställa att det är rätt val för din situation.
7. Försäljning i dödsboets eller arvingens namn?
När en bostad ska säljas från ett dödsbo är det viktigt att avgöra om den ska säljas i dödsboets namn eller efter att dödsboet är skiftat. Om bostaden säljs i dödsboets namn sker beskattning och deklaration av dödsboet, och alla dödsbodelägare delar solidariskt ansvaret för eventuell vinstskatt. Om bostaden däremot säljs efter arvsskiftet hanteras beskattningen som privatperson.
Det kan vara fördelaktigt att sälja bostaden i dödsboets namn, eftersom dödsboets ansvar för eventuella fel begränsas till dödsboets tillgångar.
Bra att veta: Om dödsboet inte skiftats inom fyra år efter dödsfallet anses det bedriva näringsverksamhet, vilket medför andra skattemässiga regler.
8. Lagfart för dödsbo vid försäljning av fastighet
När en fastighet säljs från ett dödsbo måste dödsboet söka lagfart för att registreras som ägare innan försäljningen. Detta sker med hjälp av den registrerade bouppteckningen. Efter att lagfarten är beviljad kan försäljningen slutföras och köparen söka lagfart för fastigheten.
9. Till vilket konto ska handpenning och slutlikvid sättas in?
Vid en försäljning ska handpenningen och slutlikviden som regel sättas in på dödsboets konto. Om dödsbodelägarna önskar att betalningarna sätts in på andra konton krävs att alla dödsbodelägare är överens och ger en gemensam instruktion.
10. Skattefrågor vid försäljning av dödsboets fastighet eller bostadsrätt
Efter försäljningen måste bostadsaffären deklareras året därpå, och eventuell vinst beskattas. Det är viktigt att i god tid räkna ut den potentiella vinstskatten och sätta av pengar för att kunna betala in till Skatteverket när det är dags.
Vill du veta mer eller få hjälp med en kostnadsfri värdering?
Hos Widerlöv får du det stöd du behöver för att genomföra en trygg och smidig försäljning av ett dödsbo – oavsett var du befinner dig i processen. Vill du boka en kostnadsfri värdering av en fastighet eller bostadsrätt som ingår i ett dödsbo, eller har du frågor om hur en försäljning går till? Tveka inte att höra av dig. Vi finns tillgängliga både digitalt och på våra lokala kontor för att ge dig personlig vägledning och professionell hjälp genom hela affären.
FAQ
Vanliga frågor och svar om försäljning av fastighet eller bostadsrätt från dödsbo
Vad krävs för att sälja en bostad från ett dödsbo?
För att sälja en bostad som tillhör ett dödsbo krävs först att en bouppteckning upprättas och registreras hos Skatteverket. Bouppteckningen visar vilka som har rätt att företräda dödsboet i försäljningen. När bouppteckningen är registrerad kan dödsbodelägarna ingå köpeavtal och slutföra försäljningen.
Hur lång tid tar det att sälja en bostad från ett dödsbo?
Tiden för att sälja en bostad från ett dödsbo kan variera beroende på hur snabbt bouppteckningen blir klar och registrerad hos Skatteverket. Processen kan ta allt från några månader till ett år, beroende på hur snabbt dödsboets administration hanteras.
Vad är skillnaden mellan en upprättad och en registrerad bouppteckning?
En upprättad bouppteckning är ett dokument som sammanställer den avlidnes tillgångar och skulder samt dödsbodelägare, men den är inte juridiskt bindande förrän den registrerats hos Skatteverket. En registrerad bouppteckning är godkänd av Skatteverket och gör det möjligt att slutföra försäljningen.
Måste alla dödsbodelägare vara överens om försäljningen?
Ja, alla dödsbodelägare måste vara överens om försäljningen och underteckna köpehandlingarna. Om någon dödsbodelägare inte kan närvara kan denne ge fullmakt till någon annan att skriva under å deras vägnar. Vid oenighet kan en boutredningsman utses av tingsrätten för att företräda dödsboet.
Vad innebär en friskrivningsklausul vid försäljning från dödsbo?
En friskrivningsklausul innebär att dödsboet inte ansvarar för dolda fel i bostaden efter försäljningen. Detta är vanligt vid försäljning från dödsbo eftersom dödsbodelägarna ofta inte har full insikt i bostadens skick. Friskrivningen kan dock påverka slutpriset eftersom köparen får ett minskat skydd.
Hur beskattas en försäljning från ett dödsbo?
Om bostaden säljs i dödsboets namn sker beskattningen av dödsboet. Om försäljningen sker efter arvsskiftet är det arvingen som står för beskattningen. Det är viktigt att ha koll på beskattningsreglerna och räkna ut eventuell vinstskatt i god tid.
Starta BankID på den här enheten 